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瑞安发起了一场租赁革命

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瑞安发起了一场租赁革命

发布日期:2022-12-01 21:17    点击次数:197

作者|周智宇

近期在内地动作频频的港资地产商,又有了新动向,这次是开发了上海新天地的瑞安房地产。

作为中国碳排放的主要来源之一,房地产行业一直在减少碳排放上摸索。万科创始人王石去年曾公开表示,“房地产行业如果不搞双碳战略,根本就没有出路!”

不过从过往房地产公司的实践来看,减少碳排放大多数方案都聚焦在生产端,考虑的是如何在原材料生产、建筑建造过程中减碳。如何在物业经营端做文章,成型的方案却很少。

如今,擅长经营的港资地产商率先给出了自己的方案。

华尔街见闻获悉,国内首个办公楼深绿租赁于11月10日在上海落地。LEED创立机构美国绿色建筑委员会(USGBC)北亚区办公室将搬迁至上海瑞安广场,它的租赁合同,是业内首份将减少能耗写入其中的办公租赁合同。

接下来,瑞安办公将与USGBC在能耗方面展开深入合作,将可持续发展下沉到实际业务层面。

所谓深绿租赁,就是在常规的办公租赁合同上,增加了对租户能耗内容的奖励条款。在可持续运营比如说节水、废弃物循环处理等环节,形成业主与租户都认可的方案,激励租户降低能耗。相比以往的绿色倡议,也更具合同约束力。

从生意本身看,短期内瑞安将承担一定的租金损失。因为激励机制对租户最直接的就是降低租金,减少他们的运营成本,作为“包租公”的瑞安,收入自然也会受到影响。

但这并不是个简单的、短期内的经济账。USGBC北亚区副总裁王婧表示,深绿租赁直接或间接地与业主和租户形成联系,是衡量企业ESG绩效,建立可衡量的可持续发展目标的方式。它将成为企业碳中和方案的重要版图,也是房地产物业运营未来的趋势。

也就是说,选择采用深绿租赁方案的企业,可以通过这样一份绿色低碳的租赁方案,减少自身成本投入,由此在ESG考评中获益。而像瑞安这样的包租公,也能够借此吸引对绿色低碳、可持续发展认可的租户,提升物业的出租率。

瑞安新天地行政总裁张斌说,瑞安做深绿租赁、低碳减排没有设底线,这是一个长期的、可持续的安排。

按照瑞安方面的预计,如果其全国近200万平米写字楼都落实深绿租赁,每降低租区10%的空调能耗,就相当于种植了10万棵树;办公楼之外,瑞安也正在探索如何在商场零售场景中,启用深绿租赁。

瑞安发起了一场涵盖办公、购物中心场景的租赁革命。如果这样的绿色租赁合同进一步在全行业推行,那影响就相当大了。以上海为例粗略估算,若上海的甲级办公楼租户与业主一起降低10%空调能耗,等于节省了超过20,000个中国家庭的年碳排放量。

在绿色低碳方面的举措,让瑞安得到了机构认可。今年2月,瑞安房地产就获得了浦发银行100亿元融资支持,除了为其并购融资服务,还有就是帮助瑞安拓展ESG的工作。

这对继续推动瑞安新天地上市也有帮助。去年9月,瑞安房地产将自身商业地产子公司瑞安新天地分拆,意图在港交所上市。不过去年3月失效后至今,瑞安没有继续提交。

瑞安房地产主席罗康瑞对分拆新天地上市一直有野心。他曾多次表示,瑞安新天地不缺好资产,没有好的溢价绝对不会上市。

但眼下,随着过去两年物管公司估值的回落,投资者对于物管公司的资产、核心竞争力也愈发以审慎的眼光看待;而且今年港股IPO市场遭遇十年以来的低谷,多家明星公司上市即遭破发,如万物云、中创新航等,都让万达、瑞安这类商管公司上市遇阻。

对此张斌表示,分拆上市的主要原因不是集资,而是为两家公司发展搭建更好的平台;目前不是最好的上时间,所以也没有强行推动瑞安新天地的上市。未来会抓住最好的窗口期推进IPO。

显然,中国房地产市场发展到现在,已明确地进入了存量运营的阶段,类似瑞安新天地、太古地产、新鸿基、恒隆集团这些以运营见长的港资地产商越发凸显,以及万达、华润、龙湖、万科、保利这些积攒了很多商场、长租业务的地产商也已崛起,他们将在这个巨大的市场中纵横捭阖,继续掘金。

今年上半年,瑞安房地产租金收入同比增8%,至14.76亿元,全年预计超过30亿元,与太古、新鸿基、万科、华润和龙湖等经营性收入动辄百亿相比,还是有差距。

开发了上海网红打卡地标的瑞安新天地,正在焕发新的能量。分拆出来的瑞安新天地是一个轻资产管理公司,在购物中心、写字楼运营的赛道上,绿色低碳是新天地与其他资管公司区别、形成自己独特竞争力的重要支撑,也是进一步外拓项目、输出管理的利器。

在房地产的下半场,运营和服务的能力,是决定房地产商核心竞争力的关键。无论是港资地产商瑞安、太古或新鸿基,还是华润、龙湖或是万科等内地龙头房企,都需要讲一些新的故事了。

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